01
最近,自如出了个《2021中国城市租住生活蓝皮书》。
自如做的是“品质租房”生意,屁股决定脑袋,不看也知道结论:品质租房市场,大有可为!
没人会砸钱调研并宣传一个砸自己饭碗的结论~
屁股不正,所以有些观点,争议很大。
一是预测2030年有2.6亿国人要租房。
就算2030年还有14亿人,难道18.6%要租房?
2019年央行出过一个权威报告:
中国城镇居民住房拥有率为96%。
拥有1套、2套、3套及以上家庭的比例分别是:58.4%、31%和10.5%,户均拥有1.5套。
只有4%家庭没住房,凭啥说18.6%的人要租房?
二是58%的城市租客接受租房结婚。
怎么会这样?
从底层逻辑看,因为我国住房市场存在严重结构性失衡。
绝大多数人都有房子,但大多集中在中小城镇,大城市拥有房子的还是少数。
过去40年,人口一直在往大城市集中。
这里说的“大城市”,包括4座直辖市,5座计划单列市,绝大多数省城,东南沿海部分发达城市,如苏州、佛山、东莞、无锡、温州,甚至珠海。
充其量,40座。
大城市地少人多,住房供不应求,结果只能是房价房租比翼齐飞。
中小城镇因年轻人不断外流,韭菜后继乏力,开发商又持续“盖房大跃进”,导致大量房子难租难卖。
最近力哥写了张家口房价腰斩,卖不掉租不掉,有人断供的事,就是最鲜活案例。
早在18年初,我就写了《我对未来3年房价走势的预测》。
最近有荔枝“考古”,再度留言,说力哥当年预测真准——
不是我预测牛,是我抓住了房地产底层逻辑——房价长期看人口。
02
为啥越来越多年轻人往大城市跑?
没有比较,就没有伤害。
小镇优点:
1、房价低,买得起,甚至根本不用买,父母早备好了。
2、可照顾父母妻儿。
3、认同感和归属感强。
4、工作压力小,生活节奏慢。
反过来就是大城市缺点:
1、房价高,买不起。
2、因为买不起,无力接父母妻儿同住。
3、因为买不起,只能租房,更缺乏认同感和归属感。
4、为了攒钱买房,工作压力大,生活节奏快。
再看小镇缺点:
1、越是小地方,越是关系社会,油水衙门都被某些“家族”内定,做生意更靠政商关系,没关系的屁民没啥机会。
2、没关系很难进体制,也很难找到创业机会,体制外打工机会少,收入低,不稳定;
3、缺乏优质医疗、教育资源。
4、生活相对单调。
反之,即大城市优点:
1、有更开放包容公平自由的社会环境,不用靠关系,只要有本事,能吃苦,就能闯出一片天。
2、有更多高薪工作和创业机会。
3、医疗、教育资源更发达。
4、吃喝玩乐生活品质更高。
有人说大城市物价高,也减分。
这要看你处于什么阶层。
国内最顶级富豪,集中在北上广深港,消费上限自然高得多。
但底层生活必需品,比如大米、方便面,和小镇价格差不多,甚至因供给丰富,竞争激烈,物流成本低,反而更便宜。
大城市就是靠高房价调节人口……
父母/家族在老家本就处于上流,和“书记”、“处长”啥的沾亲带故,你也没啥本事和野心,在老家谋个体制内工作,一,无失业之忧,二,工作体面,社会地位高,相亲市场吃香,三,收入福利也还8错。
对绝大多数普通青年来说,很有吸引力。
但你家啥关系没有呢?
大城市混不下去,回老家就能混出个人模狗样来?
回老家,这辈子铁定就这样,这种碌碌无为的确定性,很多人受不了。
留在大城市,至少赚得多,开过眼,不负青春不负卿呀。
03
但也有人说,青春那么短,明知留不下来,干啥不好,非要给房东打工?
还不如早点回老家娶媳妇生娃孝敬父母。
这里,有一道算术题。
大城市和小城镇生活成本主要差在房租。
大城市收入-大城市房租>老家收入,则大城市打工攒钱速度更快。
当然,考虑到背井离乡,无法照顾父母,父母也无法照顾你,带来精神上的孤独和生活上的不便,可以再设50%溢价补偿。
假如老家只能找到3000的工作,大城市房租2000,则——
(3000+2000)*150%=7500。
大城市打工能赚7500,就该去。
有三个变量:
一,老家同样工作的收入;
二,大城市房租;
三,你能接受的异乡打工心理补偿比例。
老家收入水平越低,大城市房租控制得越低,你越能吃得起异乡打工的苦,就越有动力去大城市。
反之,老家收入水平不低,大城市房租超贵,自己又不怎么吃得起苦,就更有动力回老家。
我家钟点工一月收入能有9000+,去掉房租吃喝,能存6000+。
因为老公赌博离婚了,儿子没啥出息,媳妇生娃后,家里捉襟见肘,就跑上海做钟点工补贴孩子。
10年前,上海普通钟点工时薪16元,干活利索,烧菜好吃的阿姨,能到22元。
今天,普通钟点工时薪40,抢手的能到50——人力成本平均每年涨7%+。
找个称心的钟点工不容易,我家现在的阿姨是高价挖来的,时薪50。
她平日一天做3家,合计8小时,周六上午做一家,2小时,下午和周日休息。
钟点工行规:法定节假日要放假,但工资照算,不放假额外加钱。
我帮她算过,扣掉中介费、交通费等成本,一月净赚9000+。
阿姨50来岁,没啥文化技能,就打扫卫生烧烧饭,在老家,能挣这么多?
很多外卖小哥,也不需要啥技能,只要肯吃苦,拼命干,月入一万多,不算很难。
再普通的打工人,留大城市干最底层的体力活,收入也远比老家高得多,这是现阶段中国城乡和地区发展差异决定的。
真像有些人说的,留在大城市都是替房东打工,傻子才继续干呢……
这道题算清楚,就知道该去(留)大城市,还是留(回)老家了。
这道题的答案,会决定你一生命运。
04
但根本问题还没解决:买不起房,怎么办?
比如月薪1W,每月能攒6K,买套上海外环外,均价6W,面积60平的老破小,也要360万,要攒50年……
要知道,上海大部分打工人,月薪还不到1W……
就算月薪2W,每月能攒1.2W,买这么套偏远老破小,也要攒25年……
所以这些年,有一种思路很流行:年轻时一线赚钱,结婚后二线定居。
最典型的,是长沙。
长沙市中心,一万多就能买到高大新的好房子,稍微偏一点,大几千也能入手。
在北上深打拼5、6年,长沙首付就有了。
稍微有点家底的,父母帮一把,工作1、2年就能上车。
我身边不少朋友都这种思路,已在长沙、武汉、合肥、重庆、西安等内地二线上车,但肉身还在上海搬砖。
事实上,除北上广深杭厦,其他大城市房价没那么夸张,2万左右,就能上车。
二线有近似一线的城市品质生活环境——上海有太古汇,成都也有,北京有欢乐谷,武汉也有,长沙有茶颜悦色,北上深还没有呢!
但,真能回二线定居吗?
内地二线房价低,但同样工作,收入也比一线低一截。
别说二线,即使广州,房价被深圳拉开那么大差距,很重要的原因是,广州工资水平比深圳低一截。
有些特定行业,如互联网、金融、高精尖科研,或力哥从事的财经自媒体,你在一线的工作经验,去二线很可能无用武之地。
吃惯鱼翅,很难再吃得下泡饭。
不少人虽在二线买房,还是不愿放弃一线的高薪工作和发展前景。
自如给了第二条路:继续在一线享受高收入、教育医疗资源、高品质生活,但无需买房,长期租房就行了。
自如认为,90-00后观念和80后不一样。
80后多是《蜗居》展现的,为了买房,拼命省钱!
70到婚育年龄,房价还没飞涨,上车难度较小。
80后到婚育年龄,房价已经飞涨,但咬牙省钱,还能想办法上车。
但正处于婚育黄金年龄的95后,面对的房价已不是靠牺牲生活品质就能上车的,才有“躺平”一说。
95后是互联网时代原住民,从小就有更宽广的视野,哪怕兜里没多少钱,也更追求自由品质生活——可以不买房,但租房也要租出生活品质来!
自如认为,只要给年轻人提供稳定的长期租约,装修健康环保,布置温馨整洁,保障安全,通勤便利,会有越来越多年轻人,接受这种生活方式。
所以他们认为58%的租客能接受租房结婚。
关键是:为满足上述需求,这些人也愿意承受更高的租金。
哈,狐狸尾巴终于露出来了~
这个观点争议巨大,是因为据我观察,自如只说了部分真相。
一部分95后年轻人,收入不低,但距离一线买房还有太大差距。
只要放弃买房执念,这点收入在一线同样能活得很有质量,为啥非买房不可?
但更多95后,依然不认可租房结婚。
归根到底,缺乏安全感。
房价涨是因为供不应求,房租涨跌更是完全受供求影响。
真如自如预言,越来越多年轻人只想享受大城市繁华,不想承受大城市房价,租房市场就会持续繁荣,2.6亿要租房,不夸张。
但大城市地少人多的根本矛盾还是无解,结果只能是房租持续上涨。
自如还提供额外服务,进一步提升房租。
它赚得盆满钵满,租客呢?
05
昨天看了电影《银行家》,剧情很简单——
“猎鹰”有过人商业天赋,发现洛杉矶有些房子租售比特别高,只要做适当装修,能把租金回报率拉到更高(12%)。
为做大生意,他把“神盾局长”拉来做合伙人,因他俩都黑人,在上世纪50年代,种族歧视严重,白人不愿和黑人做生意,他们找来X战警里的“野兽汉克”当工具人。
为了给老家黑人同胞提供贷款,“猎鹰”故技重施,买下休斯顿一家银行,靠“低借高贷+控制坏账”这种最基本的方式赚钱。
好景不长,事件暴露,引起轩然大波,变成政治问题。
抛开种族歧视、性别歧视这些政治正确,《银行家》讲的就是这个创业故事。
创业成功,最重要的是“命”,也就是历史机遇。
比如你在2012年进入互联网行业,春风得意马蹄疾,2021年进,可能还没过试用期就要被裁了……
个人努力固然重要,更要考虑历史进程。
其次是逆天改命的欲望。
你没这种欲望,就不会拼着命整天去想怎么赚钱,根本不可能发家致富。
第三是聪明,能看到别人看不到的事物本质。
“猎鹰”做的,就是“价值发现”。
一方面,只要城市还在蓬勃发展,人口不断流入,市民收入不断提高,房价和房租都会持续上涨。
另一方面,他和自如一样,发现一个新商机:把原本白人区的房子捯饬捯饬,租给追求体面生活的新兴黑人中产。
可见,最重要的真相是:
有人总能想方设法“价值发现”,努力让自己拥有优质资产,最后成了富人。
有人收入不低,但总是活在当下,大部分钱都用在提高生活质量,而非购买优质资产上,最后很难成为富人。
这两种思维,会让人与人的财富差距,越拉越大。
你可能会说:力哥,你说的我都懂,但我再努力也买不起啊!
所以才要推进“共同富裕”呀~