虹桥华庭风水，虹桥紫藤华庭

上海买房，看上海买房攻略。

大家好，我是阿楼，致力于用双脚丈量整个上海，给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

今天，我想带大家了解一个老牌的好地段——虹桥。

老上海听到虹桥，都会肃然起敬。

新上海人听了多半会满头问号：大虹桥不是还在大力建设么，怎么就成了老牌好地段？？？

此虹桥非彼虹桥。

今天我要介绍的，不是大虹桥，而是虹桥经济技术开发区。

曾几何时，虹桥开发区还站在上海地段鄙视链的顶端。如今，知名度却完全被“大虹桥”盖过，令人唏嘘不已。

不过，我认为，虹桥开发区依然是很好的地段。

优秀的小区品质、繁华洋气的商业配套、便利的交通条件，单独拎一个出来就足够出色了。

论宜居程度，我绝对会把它排到全上海10名以内。

01

虹桥开发区的前世今生

虹桥开发区位置极好，是上海东西动脉的2号线沿线。

周围都是静安寺、徐家汇等传统豪强板块以及长风公园、漕河泾这种新兴发展区域。

自古以来，虹桥路沿线逼格就很高。旧上海首富维克多·沙逊就把自己的别墅建在虹桥路上。

图：沙逊别墅

美华邨别墅也在虹桥路上。

虹桥的快速发展是从上世纪八十年代开始的。

传统市中心和虹桥机场中间的地方被圈出一块地，作为外资进入中国的试验田——国家级开发区的虹桥经济技术开发区就此成立。

它是上海最早、最成熟的现代化商务区，外国领事馆、500强企业集中。

图：2000年的虹桥开发区

直到十几年前，这里依然是上海的顶级地段。高收入的外企工作在这里，全城的有钱人都来友谊商城购物。

国际丽都城开盘卖12000/㎡、董家渡江景房还是6000块/㎡的时候，虹桥的房价已经来到了1w8。

实话说，大虹桥今天在上海的位置，是与虹桥开发区当年的地位不能比拟的。

大虹桥只是外环外的好地方、高价区域。虹桥开发区的房价，曾代表着上海整座城市的天花板。

古北其实就是虹桥开发区的配套居住区，没有虹开发，就没有古北。

然而，随着产业主力的日资企业日渐式微，虹桥开发区跌落神坛。

漕河泾、张江各处开花。很长一段时间内，就算是外资的范畴，也比不过位置更核心的南京西路。

直到移动互联网的铺开，虹桥开发区才找到自己新的定位。大家估计都没想到，最接地气的拼多多，居然诞生在这个高端洋气的区域里。

目前，拼多多总部依然在金虹桥国际中心。

图：金虹桥国际中心

换个角度看，以虹桥的资源禀赋，落伍是不可能的。

领事馆密集区域，交通规划会有所倾斜。虹桥是2号线沿线的天生王者。延安路高架的上下匝道也专门为虹桥开发区服务。

经常开车去中山公园和虹桥这2个地方的人会有所体会，内环外的虹桥比内环内的中山公园方便了太多。

另外，在上海2035规划中，虹桥开发区被安排进了中央活动区——也就是钦定的顶级地段里。

而且，虹桥是三个内环外的区域之一，另外两个是前后滩和徐汇滨江。

如果说外滩、北外滩、陆家嘴组成的是传统金三角；徐汇滨江、前滩、后滩组成的就是新的南上海三角。

而静安寺、徐家汇、虹桥开发区组成的就是老上海铁三角。

不仅是上海最强大的商业势力，周边还有衡复地区、古北等传统“上只角”。

02

虹桥开发区的配套

上只角之所以是上只角，是有原因的。

虹桥开发区配套之强悍，让大部分内环区域汗颜。

虹桥的轨道交通极其发达。

横向的2号线就不多赘述了，是上海最重要的地铁线。10号线也是一条穿过市中心的贵族线路，经过古北、陕西南路、新天地、南京东路、北外滩、五角场、新江湾城。

15号线刚开通，串联了2号线和10号线，虹桥的居民前往长风公园、漕河泾也更方便了。

虹桥还是内环线与延安路高架的交汇点，且设有多个上下匝道，开车出行非常方便。延安路高架西可通往虹桥机场/火车站，东可前往南京西路、外滩。

虹桥的繁华商业充分彰显其“上只角”的本色。

”大靴子楼“尚嘉中心是与恒隆广场、国金中心齐名的沪上顶级奢侈品商场，LV、宝格丽、梵克雅宝、CHAUMET、Dior...各类大牌齐全。

到底是曾经上海房价最贵的区域，没有足够的民富，是支撑不起这些品牌的。

图：尚嘉中心

虹桥南丰城以亲子项目为主题，餐饮菜系丰富、品控佳，拥有市中心才会配备的Ole精品超市。

Ole超市一般只开在城市核心地段，如静安嘉里中心、港汇恒隆广场等。

图：虹桥南丰城与尚嘉中心

金虹桥商场和高岛屋百货则是上海唯二的日系主题商场，金虹桥B1和仙霞路沿线都是日料一条街。

懂行的吃客都知道这么一句话：吃日料，去虹桥。

在沪日本人大量集中于虹桥和古北，不管是1000+的怀石料理还是普通的拉面馆、定食屋，都是很正宗的。

另外，虹桥也是上海的高端餐饮中心之一，大众点评上人均1000+的餐厅超过10家。

除了虹桥，上海只有3处有10家以上的1000+人均店，分别是外滩、南京西路和陆家嘴。

总的来说，新虹桥-天山商圈呈现档次高、品类多样化的特点，毫无疑问，是内环线外最顶级的商圈。与区位相近的大宁、五角场等平民级市级商圈远远拉开了差距。

甚至，就我的体会，One ITC开业后的徐家汇与虹桥也有差距，餐饮业态上完败。

淮海路与虹桥能比个八百回合，上海只有南京西路商圈能稳压虹桥一头。

虹桥开发区规划得很舒服，并不是冰冷的钢筋水泥森林。商务区内镶嵌着虹桥公园、延虹绿地这样的小公园。

也有新虹桥中心花园这样的大型公共绿地。

图：新虹桥中心花园

开发区内路网密集，便于步行，很少有堵车。住宅小区规模都很小，很多都是独栋楼，类似于海外的设计。

虹桥的医疗和教育资源，相比于出类拔萃的交通和商业，就显得有些弱。

周围只有一个二甲的天山中医医院，直线距离最近的三甲医院是徐汇的六院。

不过，上延安路高架直奔华山医院反而是更方便的，正常车况10-15分钟。

片区内的天山一小是长宁二梯队的小学，对口的初中有延安初中、娄山中学、姚连生中学和泸定中学。

延安初中和娄山中学是好学校，50%的概率能进去，得看运气。

03

虹桥开发区标杆楼盘

虹桥开发区的住宅可以分为CBD核心区和中心绿地东片区。

CBD核心区内以商业办公、领事馆用地为主，住宅较少。

小区体量都很小，有众多独栋的70年住宅产权公寓，如新世纪广场、丽晶大厦。

图：新世纪广场

图：丽晶大厦

特点是单价很低，只有5-6万/㎡；面积很大，普遍都是150㎡-200㎡；建设年份比较老，1995年左右的房子。

新世纪广场日本人住户多，楼下都是日料店，下楼吃个便饭非常惬意。

物业管理其实挺不错的，小区保安在单元门内。

这种公寓在国外其实是主流的形式，但在国内不受待见，所以价格比普通小区低了不少。

虹桥开发区的外环境很不错，如果能接受这种住宅形式，倒不失为一种高性价比的购房选择。

说到CBD核心区符合大众审美的小区，就不得不提紫云西路上的“两庭一苑”——虹桥华庭、翠庭、虹桥豪苑。

虹桥华庭是CBD核心区里的品质标杆。

小区规模不大，只有三栋楼，就在金虹桥商场的隔壁。

虽然是04年的小区，设计理念先进，绿化率很高，还是人车分流小区。

图：虹桥华庭

虹桥华庭是长宁区的“领导盘”，众多体制内中高层住在里面。也有不少外籍业主，窗户外挂了很多小卫星。住户阶层介于高级中产与富豪之间。

小区户型户型偏大，三房180㎡，四房200㎡，总价在2000-2300万左右。

小区100㎡左右的双南两房，之前的成交价在1000万左右。

即使现在再涨个200-300万，也是很有性价比的。

在内环买个好地段+好小区的两房，基本都要1500万以上了。虹桥地段强于大部分内环区域。

沿着紫云西路往东走，就到了翠庭。

翠庭是“两庭一苑”里房龄最老的，是2001年建的，已经20年了，维护良好。

图：翠庭

它的外部环境是最好的，夹在金虹桥和南丰城/尚嘉中心的中间。

紫云西路绿化茂盛、小区对面就是虹桥公园、给军队干部分的虹桥紫云苑，有种闹中取静的感觉。

翠庭的抛盘很少，户型也比较大，两房120㎡，三房150㎡以上。

紫云西路再往东就是虹桥开发区最繁华的地方，南丰城和尚嘉中心。

虹桥豪苑就在南丰城的隔壁，小区品质也是不错的，仁恒物业，基本人车分流。

图：南丰城＆虹桥豪苑

虹桥豪苑的大三房性价比颇高，1700万不到就能拿下。

我们接着说虹桥中心绿地东侧的住宅。

靠近延安路高架和内环线的都是老公房，值得关注的是仅有的2个商品房小区——皇家花园和长发虹桥公寓。

皇家花园紧邻新虹桥中心花园，房龄在虹桥地区是最新的，是07年的次新房。

小区外观气派，全干挂石材、人车分流。品质接近古北黄金城道两侧的楼盘。

图：皇家花园

皇家花园的开发商是恒盛，当下热门的尚海湾豪庭也是它家开发的，缺点是得房率低、户型和朝向不讲究。

皇家花园由于品质更好，总价比虹桥豪苑要更贵一些，三房接近2000万。

长发虹桥公寓是虹桥路沿线的板楼小区，之前是我推荐好友火箭哥买的楼盘。可惜没下手，一个不注意就涨了50%。

图：长发虹桥公寓

之前是非常划算的，900万全南三房两卫，好地段好房子。

即使现在升了50%，我认为，长发虹桥公寓只是回到了合理偏便宜的价格，依然很值得入手。

最后说一下虹桥地区的出租收益，这是个亮点。

虹桥开发区外籍人员多，租金收益率比上海其他区域要高不少，能达到2%左右。

上海平均水平大概在1.3%左右。如果在虹桥开发区投资买房，月供压力能减轻不少。

04

虹桥开发区总评

虹桥开发区是一个被严重低估的板块。

曾经它站在上海之巅，现在虽然已走下神坛，但在好地段的队伍中，也应有自己的一席之地。

拥有尚嘉中心、金虹桥商场、虹桥南丰城等的新虹桥-天山商圈是内环线外最强的商业中心，此处的居民可享受到静安寺级别的购物和餐饮体验。

实地来虹桥逛一逛，就会有所体会，这边“上只角”的气息很浓厚。

我虽然不住虹桥，但在此我想为它打call。周末出门逛街、吃饭，我一般只会考虑三个地方——南京西路、淮海路和虹桥。它们就是上海Top3的商圈。

除了商业，虹桥开发区还有一手的好牌：以拼多多为首的互联网公司强势崛起；内环外唯三的中央活动区之一；2/10/15号线穿过、延安路和内环线的交汇处。

我认为，整个浦西内环，综合实力强于虹桥开发区的板块只有：南京西路、静安寺、淮海中路、新天地和徐家汇。

然而，强如虹桥开发区，房价却是一个普通的内环边缘板块的水平。

高品质小区单价在10-11万左右，两房总价在1200万，三房在1600-2000万左右。

独栋的公寓楼更是便宜不少。

向往城市奢靡生活、又有一定资金实力的家庭，不容错过虹桥开发区。

以上为正文，来自阿楼。