华纺易城风水_华纺易城业主群

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：＃新人首问＃ 房姐你好！目的是度度假，避大城市疫情。好像你一直认为这种需求是伪需求，所以我也不想投入太多，如果你认为现在有少于一百万投资什么比较靠谱。

回答：你好，带"旅游"“度假”字样的都回避，在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。 很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。

从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。 从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。 能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。 环二线和远郊地产也没兴趣，割韭菜用的。

可以淘二手笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。 之前经历过几套，举个例子: 内环淘一套200平的大户型，大户型单价一般都是市场价的8折左右，配合gpgd，贷款基本可以覆盖首付。 再做分割出租，200平最多可以分割10个房间，或者花点钱做北欧软装做民宿，租金基本可以抵月供。 单价不高，又是旅游城市，租金抵月供完全没问题。重点是选筹。 大面积低单价流派基本放弃流动性，至少持有8年以上，收益巨大。空手套白狼。

提问：首次提问 房姐好。我北京唯一首套住房，住房公积金贷款，房子市值550万，我可以凑够钱2个月还清住房公积金贷款。 1.还清贷款后我可以做抵押贷款吗？ 2.如果可以抵押贷款出300万，我想投资一套房产，用途纯投资，短期变现，比如5年内，北京目前的行情，（国外动荡，国内疫情）能实现5年投资变现吗？ 3. 我和我老公每个月一起，现在到手可支配的资金只有1.2万。家里也再凑不出额外的现金了。这种情况，您觉得我还能实现通过抵押贷款投资的计划吗？ 4.如果还可以周转实现，您有推荐的地段和盘吗？哪里都可以，只要有投资价值就行。一个朋友推荐酒仙桥几个小区，但是都是老破小（50平一居90年左右房子）感觉不好卖，租金看着到还可以。 万分感谢！

回答：1. 可以做 2. 5年能走过一个周期 3. 1.2万如果指能全部还房贷，可以看250内总价的标的。另外抵押出来的资金留下2年的月供，预防风险。 4. 推荐看下 中海御鑫阁、三环新城。酒仙桥老破小不合适，租金比较高的老破小在团结湖和劲松

提问：房姐好，新人小白首问。我们现在住在东城大杂院直管公房，手里有100 现金。最近不是有申请式腾退的消息吗，但又觉得腾退这事儿三年五年没谱，我们再纠结是现在就用手里这点钱先在石佛营管庄附近买个小一居然后出租（我们SFSD，打算总价控制在240左右）等过几年腾退了，把小一居卖了再加上腾退的钱（预计会有250左右的补偿）换个大点的。还是我们先等等，等腾退了，直接买个大点的。因为觉得公积金首次使用，想好好利用。卖了小的再买不就算二套了嘛。不知道怎么样合适了。另外我们看了东四环老旧小公房，和炫特三期开间，像我们这情况如果买，哪种合适？

回答：先买一个上车盘，以后资金充足再垫资全款抵押的方式入。公积金的额度太低，没那么重要。推荐看 东三东四公房 还有 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 这几个都可以淘一下

提问：房姐好！北京户籍，自住房1套。自己感觉风险承受能力不太强，所以不打算做抵押操作。手中资金100万左右，燕郊，天津，还有您多次提到的沈阳，哪个更适合？燕郊限购好像只能买新房。麻烦从区域，可入手的价位等因素给些建议。非常感谢！

回答：先考虑燕郊，其次沈阳，时间上今年底明年上半年有合适的都可以上车 关于燕郊的问题 简单来说： 1.燕郊有价值，和北京挂钩 2.燕郊优势在不限购限贷（或者轻易破限购） 3.燕郊买小不买大，买刚需屌丝房 4.燕郊的价值基础，来自于北京的溢出需求 4. 主要沿燕郊主干道买，其他区域有人口的很少。没有人口聚集，就没有价值，主干道上的价值肯定超过2万，在下一轮释放后，3万不难。

提问：北京房姐，你好！今天刚加入，一口气读完了79个精华帖，感谢你的这些专业的文章。我目前情况是离异，名下一套房，在公园1872有一套西北向两居室，目前出租，大约1000万，贷款已经还清。因为我基本居住在国外，所以考虑把1872卖掉，把一部分钱转到国外，剩下的大约4、5百万以下买个房子挂户口。请问：公园1872的房子未来升值空间怎么样，现在是不是出售的好时候。如果是4、5百万以下的预算，哪儿比较升值保值，能否推荐几个小区？谢谢

回答：公园1872 这种房子，属于涨幅小，但是租金高的类型，升值空间一般。现在可以出售 推荐看下朝青、石佛营、十里堡、双井附近 例如 国美、炫特、朝阳园、朝阳无线、苹果社区

提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！

回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里

提问：房姐您好～ 我家人去腾冲旅游过好几次，都很喜欢这个城市。家父考虑在腾冲入一套40-50平左右的小房子，之后可以自己度假\/租出去当民宿，而且他觉得腾冲这个旅游城市发展潜力还蛮大的，未来有升值潜力(｡･ω･｡) 对此您有什么建议吗～需不需要避避雷？

回答：旅游城市，尤其旅游小城市，旅游景区等房产，通常返佣比例最高，部分高于商铺。 属于造成亏损最多的一类物业。 返租多少钱，你可以理解为就是房价打多少折扣，剩下的就是实际价格。 前期通过返租打消疑虑促进签约，项目回本即可开启佛祖模式，从此再也租不出返租的价格，小白散户完全没有精力为了50万打一场异地马拉松纠纷。

提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海学区房，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京学区房和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks

回答：北京学区房不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定收益，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京

提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？

回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。

提问：您好，新人首问，目前在顺义马坡附近租住 看了后沙峪和马坡、顺义城区等小区 因为是二套首付比较高 总200首付 最多可再借30万 所以看的都是330万以下的房子，同时因为购房资质要到明年6月才可以以上为基本情况。今天看马坡房子 佳和宜园09年90平房子 小三居一层自己改了地暖，房东可以现在给签购买合同，等到明年有资质再正式交易，需要先付160万 链家担保，想问下是否合适 以及在过4-5年出手情况，目前希望上车 目前谈到总价295万 急求助 谢谢

回答：你好，顺义本地人喜欢买马坡，也是很多人改善的目的地。之前有城铁规划，现在暂缓。 考虑自住可以买，但是你明年6月才过户，首付160万成本太高。建议先付少量定金，签个定金合同，假设明年6月购房资格没有搞定，你的损失也不会太大。 同时把合同条款都改成利好你方即可

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

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