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星耀五洲风水_津南星耀五洲最新消息

之前很多人咨询小编,投资可以买别墅吗?

小编的态度很明确,不建议。

别墅,有天有地有院落,满足生活方式没有问题,但是从资产升值角度,它并不是个佳选。

一,流通率低,二手别墅没有市场。

二,别墅的投资回报率低。

比如东丽华明的首创溪堤郡,2009年卖新房时,洋房6200,别墅9500,十多年后的二手房,洋房14000左右,别墅19000左右。

乍看别墅仍高于洋房。但实际上,洋房的涨幅比别墅高了26%!

不过,现在这个问题得重新考量了。

天津别墅可以买了

一个不争的事实,近两年,天津市面上的联排越来越少。

前几天,我们盘了下即将要动的新盘,详见《高能剧透!天津这些新盘要动了!都还“冒热气”……》。

大家注意到没有?这么多项目没有一个有联排!

与之正好相反的是,叠拼增多了。

格调初晴是叠拼,津门正荣府、华宇•御熹臺、龙湖双珑原著也有叠拼。

中海公园城还推出了100来万的小叠,金地藝墅家•酩悦、星耀五洲新加推的也是叠拼产品。

这就是问题!

为什么联排变少了,叠拼变多了?

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原因其实很简单——4层以下住宅已经不给批了。

还记得2019年那场“别墅清查”吗?全国“一刀切”,不论是在建、已批、待批,只要是别墅全部叫停。

虽说之前国家“限墅令”已层层升级,但那次是史上最严的。

更致命的是,不是走过场,真的动了真格。

中北镇、大寺、静海等多地小产权违建别墅一律拆除,团泊湖、滨海湖触及生态红线的也全被拆了。

滨海新区从去年7月起,全区不允许出现“别墅”字样的宣传广告,无论线上和线下。

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雷霆整治的同时,还严把审批关。

一方面,容积率1.0已经是不能被打破的红线。

新出让的地块中,连容积率1.1、1.2都极其罕见。

众所周知,去年河西区大放异彩,卖了6宗宅地,但容积率低于1.9的只有一宗。

即华宇御熹臺,容积率1.25,产品为3栋洋房+6栋叠拼。

要知道,天津已经明文规定,不允许高低配。

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容积率1.6以上基本上只能做小高和高层,没有办法“挤”出别墅。

另一方面,不让做联排了!

连早期地块都让调规划,已经开工的也不例外。

津门正荣府春熙和院早先规划的就是3层到顶的联排,但是没有给批,现在改成了4层到顶的叠拼。

中海公园城的格林威治之前也是要做联排的地块,实际推出来的也是叠拼。

格调初晴容积率更低,只有0.83,但产品还是叠拼!

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静海的基業世琾、金科天湖,原规划的别墅产品也让改掉。

之前我们一直说别墅稀缺、别墅稀缺,现在已经真正体现出来了。

三层以下的低密产品已不可再生!

所以,4层的叠拼才成了替代品,渐渐在市场上走热了起来。

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需要明确一个概念,叠拼不是别墅!

它是“伪别墅”,是限墅令下的一种妥协产物。

更准确说,它其实是把两个跃层摞在了一起。下叠是“1跃2”,上叠是“3跃4”。

优势是,①低密。

随着土地资源的愈发稀缺,低密产品越来越少。

连洋房都在以两年一层的速度“增长”。

原来4层的叫洋房,后来变成了6层,再后来是7层,现在连8、9层,开发商也自称为洋房产品。

现在要是哪个项目有6层的洋房,都是一件值得傲娇的事。

绿地新里北苑就曾以“真洋房”diss过周边竞品。

扯远了,回来。种种迹象已经表明,3层的联排已经没有机会了,那4层的叠拼自然就接棒最低密了。

注意,现在市面上还出来了6层的叠拼,说句难听的,这纯粹就是玩弄概念想卖高价。

6层的叠拼?跟洋房有什么区别?!

②有赠送面积,出房率高。

一般叠拼都有挑空,后期可以自行搭建,这部分就相当于赠送面积。

比如龙湖双珑原著144平米叠拼,无论上叠还是下叠,客厅上方都有一个挑空,面积大约20多平米。

改造后就可以加以利用。

再比如中海公园城的小叠,叠上97、103平米,叠下109、117平米。

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约109平米叠下户型图

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约103平米叠上户型图

坦白说,这个面积放在平层都不算大,别看还“拆”成了两层,再加上还有楼梯,一层的面积可想而知。

好在它有挑空,也就“变相”放大了室内空间。

当然,叠拼也有不少生活痛点。

有些叠拼没有电梯,天天爬楼很不方便。

不是所有的叠拼都能做到独立入户,居住隐私性差。有的项目上叠的院子都伸到了下叠的窗根底下。

还有,现在好户型的标准是“大面宽、短进深”。

但市面上大多数的叠拼户型是长条状,开间不是很大。

只有极少数的项目“横”了过来。

比如格调初晴,整体面宽做到了10.4米-12.3米,上下加起来六面宽朝南。给足了业主采光。

不过也没有办法,独栋没有了,联排成了紧俏货。

现在联排不让做了,退而求其次,只能选叠拼了。

听起来比洋房高级,既可以治愈别墅梦,又能满足虚荣心。

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综上,从供求的角度,真正的别墅,现在可以买了。

注意两点,一,是真正的别墅。

比如联排。现在已经进入存量时代,真的是卖一套少一套了。

二,可以买的是作为第一居所城市别墅。

对于第二居所的度假类别墅,我们还是持保守态度。

最后再奉劝各位开发商一句,既然现状改不了了,那就努力多在产品端下功夫吧。

同样是叠拼,看看人家杭州的仁恒珊瑚世纪是怎么做的!

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三楼阳台,四楼退台,顶层还有大露台,层层后退,创新性地打造了一个约50-80平米的凌空花园客厅。

这样的设计让上叠所有的附赠空间,变得更加有意义。

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同时该户型创新四层入户,做到了上下叠静区相连。

下叠二层与上叠三层设置为主卧,这样楼上邻居开派对也不会影响到下叠的业主休息。

此外,还有暖色高级金属立面、户户专梯独享入户,户户都有屋檐……

不夸张说,这样的产品放在天津,绝对会引发轰动。简直颠覆你的叠墅观!

天津不缺房子,缺的是好房子!认同就点个“在看”吧!

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