星耀五洲风水_津南星耀五洲最新消息

之前很多人咨询小编，投资可以买别墅吗？

小编的态度很明确，不建议。

别墅，有天有地有院落，满足生活方式没有问题，但是从资产升值角度，它并不是个佳选。

一，流通率低，二手别墅没有市场。

二，别墅的投资回报率低。

比如东丽华明的首创溪堤郡，2009年卖新房时，洋房6200，别墅9500，十多年后的二手房，洋房14000左右，别墅19000左右。

乍看别墅仍高于洋房。但实际上，洋房的涨幅比别墅高了26%！

不过，现在这个问题得重新考量了。

一个不争的事实，近两年，天津市面上的联排越来越少。

前几天，我们盘了下即将要动的新盘，详见《高能剧透！天津这些新盘要动了！都还“冒热气”……》。

大家注意到没有？这么多项目没有一个有联排！

与之正好相反的是，叠拼增多了。

格调初晴是叠拼，津门正荣府、华宇•御熹臺、龙湖双珑原著也有叠拼。

中海公园城还推出了100来万的小叠，金地藝墅家•酩悦、星耀五洲新加推的也是叠拼产品。

这就是问题！

为什么联排变少了，叠拼变多了？

原因其实很简单——4层以下住宅已经不给批了。

还记得2019年那场“别墅清查”吗？全国“一刀切”，不论是在建、已批、待批，只要是别墅全部叫停。

虽说之前国家“限墅令”已层层升级，但那次是史上最严的。

更致命的是，不是走过场，真的动了真格。

中北镇、大寺、静海等多地小产权违建别墅一律拆除，团泊湖、滨海湖触及生态红线的也全被拆了。

滨海新区从去年7月起，全区不允许出现“别墅”字样的宣传广告，无论线上和线下。

雷霆整治的同时，还严把审批关。

一方面，容积率1.0已经是不能被打破的红线。

新出让的地块中，连容积率1.1、1.2都极其罕见。

众所周知，去年河西区大放异彩，卖了6宗宅地，但容积率低于1.9的只有一宗。

即华宇御熹臺，容积率1.25，产品为3栋洋房+6栋叠拼。

要知道，天津已经明文规定，不允许高低配。

容积率1.6以上基本上只能做小高和高层，没有办法“挤”出别墅。

另一方面，不让做联排了！

连早期地块都让调规划，已经开工的也不例外。

津门正荣府春熙和院早先规划的就是3层到顶的联排，但是没有给批，现在改成了4层到顶的叠拼。

中海公园城的格林威治之前也是要做联排的地块，实际推出来的也是叠拼。

格调初晴容积率更低，只有0.83，但产品还是叠拼！

静海的基業世琾、金科天湖，原规划的别墅产品也让改掉。

之前我们一直说别墅稀缺、别墅稀缺，现在已经真正体现出来了。

三层以下的低密产品已不可再生！

所以，4层的叠拼才成了替代品，渐渐在市场上走热了起来。

需要明确一个概念，叠拼不是别墅！

它是“伪别墅”，是限墅令下的一种妥协产物。

更准确说，它其实是把两个跃层摞在了一起。下叠是“1跃2”，上叠是“3跃4”。

优势是，①低密。

随着土地资源的愈发稀缺，低密产品越来越少。

连洋房都在以两年一层的速度“增长”。

原来4层的叫洋房，后来变成了6层，再后来是7层，现在连8、9层，开发商也自称为洋房产品。

现在要是哪个项目有6层的洋房，都是一件值得傲娇的事。

绿地新里北苑就曾以“真洋房”diss过周边竞品。

扯远了，回来。种种迹象已经表明，3层的联排已经没有机会了，那4层的叠拼自然就接棒最低密了。

注意，现在市面上还出来了6层的叠拼，说句难听的，这纯粹就是玩弄概念想卖高价。

6层的叠拼？跟洋房有什么区别？！

②有赠送面积，出房率高。

一般叠拼都有挑空，后期可以自行搭建，这部分就相当于赠送面积。

比如龙湖双珑原著144平米叠拼，无论上叠还是下叠，客厅上方都有一个挑空，面积大约20多平米。

改造后就可以加以利用。

再比如中海公园城的小叠，叠上97、103平米，叠下109、117平米。

约109平米叠下户型图

约103平米叠上户型图

坦白说，这个面积放在平层都不算大，别看还“拆”成了两层，再加上还有楼梯，一层的面积可想而知。

好在它有挑空，也就“变相”放大了室内空间。

当然，叠拼也有不少生活痛点。

有些叠拼没有电梯，天天爬楼很不方便。

不是所有的叠拼都能做到独立入户，居住隐私性差。有的项目上叠的院子都伸到了下叠的窗根底下。

还有，现在好户型的标准是“大面宽、短进深”。

但市面上大多数的叠拼户型是长条状，开间不是很大。

只有极少数的项目“横”了过来。

比如格调初晴，整体面宽做到了10.4米-12.3米，上下加起来六面宽朝南。给足了业主采光。

不过也没有办法，独栋没有了，联排成了紧俏货。

现在联排不让做了，退而求其次，只能选叠拼了。

听起来比洋房高级，既可以治愈别墅梦，又能满足虚荣心。

综上，从供求的角度，真正的别墅，现在可以买了。

注意两点，一，是真正的别墅。

比如联排。现在已经进入存量时代，真的是卖一套少一套了。

二，可以买的是作为第一居所城市别墅。

对于第二居所的度假类别墅，我们还是持保守态度。

最后再奉劝各位开发商一句，既然现状改不了了，那就努力多在产品端下功夫吧。

同样是叠拼，看看人家杭州的仁恒珊瑚世纪是怎么做的！

三楼阳台，四楼退台，顶层还有大露台，层层后退，创新性地打造了一个约50-80平米的凌空花园客厅。

这样的设计让上叠所有的附赠空间，变得更加有意义。

同时该户型创新四层入户，做到了上下叠静区相连。

下叠二层与上叠三层设置为主卧，这样楼上邻居开派对也不会影响到下叠的业主休息。

此外，还有暖色高级金属立面、户户专梯独享入户，户户都有屋檐……

不夸张说，这样的产品放在天津，绝对会引发轰动。简直颠覆你的叠墅观！

天津不缺房子，缺的是好房子！认同就点个“在看”吧！