龙在2022运势如何的简单介绍

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问：十三老师好，前面问题没被回复，我又来了。想请教，刚需三房，首付150w，总价430w左右，是买光明新房（华润公园九里山）还是观澜（招商澜园，有朋友在），光明和观澜以后哪个发展好些？观澜，龙华的二手房有好的推荐吗

答：你好，感谢赞赏！ 深圳发展虽然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未来还是无法撼动的，龙岗的地理位置无法与主城连在一起决定他的未来是个城市副中心。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途，同理红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。 华润公园九里周边农民房及工业厂房比较多。没有名校加持，地铁站点距离较远。不过价格比较良心。 深圳目前大力发展前海，光明前景不错，公明也差不多哪去！但是，需要长持！ 招商澜园89以上都是双拼，89及82都是一卫，两梯四户，四号线延长线竹村站830米，小区环境不错，适合居住，但是投资回报率一般般。 龙华推荐红山和上塘板块，比如金地上塘道 潜龙曼海宁花园等。

问：请问老师，夫妻年龄45，两个孩子分别小学和初中，家庭年收入稳定40万，南山区两套三房市值3000万，负债700万，现金300万，夫妻已无名额购房，家里老人是深户可买房但不能贷款，该怎样操作比较好？谢谢！

答：你好，想腾出深圳房票，以下2种方案比较适合你。 1.夫妻假LH，房子析产后都过户到A名下，腾出B的2张房票，继续买入。 2.不LH，把尾款少的1套房还清后，对敲给父母（走买卖流程），腾出你们的家庭第2张房票购买。 二套资格可以全款抵押买入，也可以5+2的模式买入，降低首付比例。

问：十三房你好，我们情况首付需要五成，目前大概有230万左右的首付。我暂时在南山上班，老婆在龙岗中心城上班。由于马上要有小孩了，想找个小区环境好点的小三房，目前看了布吉14号线石芽岭地铁口的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰，环境都不错。还看了大运的颐安都会中央二期的三房，感觉比较吵，又超出一些预算了 十三房觉得怎么样，或者还有更好的推荐吗？

答：你好，选筹思路陷入误区 深圳操作成首付3成的几种常见的方案： 1.全款抵押，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成 2.操作5改3，做一笔首付贷 3.开发老人票，做接力贷 布吉和大运并非投资首选。 如果月供能力不错，建议首选南山 如果只考虑自住，这3个盘 矮子里面拔将军，鸿荣源尚峰是个比较折中的选择。

问：老师你好，我和爱人工作在龙岗坪地，小孩在读幼儿园过两年读小学，准备在龙岗买房，深圳首套房，三成首付150万以内，总价450以内小三房可以接受，自住加考虑投资升值，龙岗中心城附近这边这两年基本没有多大涨幅，在考虑新盘和二手房之间，新盘考虑附近的龙园大观、君胜熙陇山、远洋新天地，远点有宝荷的京基御景半山，新盘价格350-380左右，二手考虑中心城片区远洋新干线、金地龙城中央等总价360左右，还有附近的地段更好的万科天誉、保利上城等总价450左右，请结合学校、后期潜力和楼盘品质等给点意见，刚需的话是新盘还是二手的好，这几个盘如何选？或者有没有更好的推荐，谢谢

答：你好，其实龙岗中心城未来潜力不如大运板块。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 龙园大观 百万大盘，这个项目的亮点是华中师大附属9年制 其他真看不出来什么亮点了，太贵了，这个单价在龙岗选择性太大了； 周围都是旧改，买这个盘最少套两年； 距离在建16号线龙园站实际距离1公里以上 利用率相当低，没有赠送。 如果不是新房癌，不建议买这里 远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。 另外几个盘也是同理，适合自住，但是大概率跑不赢大势。

问：十三老师，世纪春城四期99平复式三房，550万左右，金地梅陇镇89平三房，价格在530左右。五成首付，要求幼儿园，较好的小学，长线投资。老师远哪个楼盘合适？另外有没有推荐的户型？

答：1.金地梅陇镇 严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。 2.世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。 这几个盘比较推荐金地梅陇镇 89的3居还不错

问：老师你好，你觉得深圳外国语学校龙华校区怎么样？那里的学位房龙悦居可以买吗？未来三年有没有上涨空间？

答：深外龙在龙华板块还不错，目前来看出了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居和上河坊都可以关注，有空间。

问：球主，你好。个人情况：41岁，夫妻双方稳定工作，家庭年收入60，深圳两套房，市值1700，一套有欠款公积金90和银行50。现有资金60，想再买一套，父母深户，还有一个名额。请问购买片区，价位，如何操作比较好？期待球主的回复，感谢！

答：你好，以你们的目前融资能力和收入状况，选筹范围跨度非常大。 500-1500左右的产品都可以关注，重点看你们的风险偏好。 2个思路： 1.深圳入手一套1000万以上的大标。 2.深圳入手一套刚需盘投资，剩余资金去其他一线城市加仓，比如北京 上海（破限购都好解决），再入手一套刚需盘作为资产对冲。 长三角，珠三角和京津冀不是同类产品，涨幅轮动顺序也不一样，分散风险。 1100-1600可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。其中富通城性价比相对较高。

问：十三大师您好，光明乐府花园与龙岗京基御景半山哪个盘更适合10年投资的

答：您好，感谢赞赏！ 乐府花园消费自住可以买，投资性价比一般，还有很多选择。 京基御景半山 去年深圳西部南山、宝安、光明涨了不少，按照板块轮动来讲，现在深圳东部还没怎么涨，现在是不是应该去买东部龙岗、坪山？ 去年深圳西部房子的价格为什么会上涨？主要原因还是西部产业强，购买力强，市场需求量大。而西部南山、宝安、光明无论是新房还是二手房供应量都非常有限。深圳房子的价格是买上去的，是需求推动价格上涨的。所以去年深圳西部房子价格的上涨还是供需关系推动的。 去年深圳东部房子的价格为什么没怎么涨了？主要还是东部产业弱，购买力弱，市场需求相对来说会小。而东部像龙岗、坪山无论是新房还是二手房的供应量又相对来说会大很多。供应量大，需求又相对少，价格自然涨的慢。 深圳不大，房子价格都会上涨。只是有的区域涨的多一点，有的区域涨的少一点；有的产品涨的多一点，有的产品涨的少一点。但如果我们是投资，就会有投资的机会成本，你如果买了涨的少一点的房子，那你就不能去买涨的多一点的房子，那你自然就赚的少了。 板块会轮动。但其实去年深圳东部的房子不是没涨，只是涨的少一点。事实上东部也已经涨了，不存在再轮动的。从供需关系讲，未来也是深圳西部涨的会比深圳东部多一点。 所以这2个区域长持，也是优先光明。但是现在光明也涨上去了，建议淘淘二手笋。

问：十三老师好，之前向你提问过，龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位➕保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座，深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，请帮忙分析一下，如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？万分感谢！

答：你好，感谢赞赏！ 龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。 如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买，但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。 但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。 这个看你自己权衡了。

问：老师您好！ 1.有套贷款房写的是夫妻双方的名字，现在想删除一个人的名字，可以这样操作吗？如果可以，那做假离婚用删除人的名字再买房可以算首套吗？ 2.一个人可以贷款买两套房，如果这两套贷款的房都已经卖出，名下无房后再去买房是否依旧可以享受首套三成二套（深圳五或七成）的贷款买房的方式呢？ 谢谢老师！

答：您好，只有全款房可以去名，需要先还清贷款，房产证去名后再离婚。 深圳只要处女贷用掉了，都算二套。当然可以通过全款抵押和5+2的方式操作成首付3成。

问：老师您好！福田工作，准备购置总价400万左右两房自住。龙华民治世纪春城和碧水龙庭两个盘请分析下，谢谢。

答：世纪春城 共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，均价5，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。均价4.5, 9楼的带电梯，一梯两户，离地铁也太远 碧水龙庭花园大社区，居住品质不错，自住舒服学区也不错，潜力很好。 这2个楼盘对比，优先碧水龙庭

问：十三老师好，拜读完您的文章，很专业很到位，不敷衍，耐心认真分析回答每一位人士提出的问题。 麻烦您百忙中抽时间帮我好好分析一下，感谢!

答：你好，感谢信赖和大额赞赏！ 中洲华府这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持，交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾，在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车，通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富，周围大范围旧改。都是大花园，人车分流，80%的户型为双拼。 中洲华府分两期，车位1:1以上，户型方正，高赠送，缺点是一手业主购入原值低，税费高。 中洲华府的成交量很高，由于小面积较少，需求一直旺盛，从2015年到现在成交价格一直攀升。 如果房票充足，建议保留中洲，抵押融资继续加仓深圳湾。 倾向方案2

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