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潘石屹现在的命运如何的简单介绍

潘石屹现在的命运如何

来源:视觉中国

文/ 钟黛 陈晓平 编辑/ 谭璐

潘石屹终于卖掉了SOHO中国。

6月16日晚间,SOHO中国发出公告称,黑石旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited现金要约收购SOHO中国已发行全部股份,收购价格为每股5港元,最高现金代价为236.58亿港元(约合30.48亿美元),以取得SOHO中国的控股权。

要约完成后,潘石屹夫妇将保留9%的股权,SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。黑石计划保持SOHO中国的现有主营业务和管理团队。

6月17日,SOHO中国以4.6港元收盘,上涨21.0%,总市值约为239亿港元。潘石屹,这位颇有话题度的地产大佬,正式淡出江湖。

潘石屹现在的命运如何

摆上货架

236.58亿港元的标价,远远不及潘石屹最初的预期。

早在去年,SOHO中国两度传出私有化的消息,黑石给过更慷慨的报价。2020年3月,路透社报道,黑石拟以40亿美元私有化SOHO中国。当时,双方均未正面回复。

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随后的5月,彭博社披露,新冠疫情导致SOHO中国前景充满不确定性,双方的洽谈陷入停滞状态。

三个月后,SOHO中国公告称,终止早前与海外金融投资者的要约私有化事项。

2020年11月,路透社又称,高瓴资本计划以20亿美元私有化SOHO中国——这一作价比此前黑石给出的报价少了一半。

高瓴资本否认了这一消息,但是,接二连三的出售消息,坐实了潘石屹准备离场。

自2014年开始,潘石屹就频繁出售国内资产,当年即以股权或资产转让方式出售了位于上海的三个项目,总代价约为82.82亿元。

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2016年下半年,潘石屹又以32.97亿的价格整售上海的SOHO世纪广场项目,2017年再度成功以35.73亿、50.08亿的资产价格,售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。出售时,这些项目均处于成熟稳定运营状态甚至为满租。

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据统计,那时起至2019年的五年间,SOHO中国陆续通过出售资产套现超过370亿元。

截至2020年底,SOHO中国的主要投资物业只剩下“八大金刚”(即位于北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目)以及银河/朝阳门SOHO。

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市场有传言,SOHO中国曾将所持的八个核心写字楼项目摆上货架,标价80亿美元。

截至2020年底,SOHO中国成熟投资物业的平均出租率约82%;全年租金收入为15.38亿元,同比减少16.1%。核心写字楼项目出租率在60%至97%之间不等,因疫情影响,成熟项目的出租率下滑至低位。

高开低走

在中国地产商中,潘石屹创立的SOHO中国定位鲜明,即专注在北京和上海繁华地段运营商业地产项目,却也是“高开低走”的典型。

2007年,SOHO中国上市首日,收盘总市值即达477亿港元,募集资金超过128亿港元,当年收入69.54亿元,2010年达到182.15亿,创下巅峰,其后,经营体量不断萎缩,至2020年,营收只有21.92亿元,较高峰期缩水近9成。

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潘石屹一度也有扩张雄心。

2011年,限购限价政策、存款准备金率“六连调”等紧缩政策相继出台,“在如此严峻的条件下,我们看到更多的公司开始在市场中出售手中的优质资产。”潘石屹将逆势视作充实土地储备的大好机会,进行了一轮反周期运作。

当年,SOHO中国的收购总金额超过人民币150亿元,创下年度最高记录,获取的土地或项目均集中在上海交通便利、位置优越的区域。两年多的时间,其在上海地区获得了10个项目,成为上海外滩最大的业主,一举奠定京沪两大一线城市均衡发展的结构框架。

那时,潘石屹手握157亿元现金,非常乐观,自信在商业地产领域,“SOHO中国仍是唯一一家有实力的买家。”决定下年的收购目标金额为100亿元。

结果,2012年没有如期扩张,相反,潘石屹以售转为租,寻求转型,从“开发-销售”转向“开发-持有”模式。

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从2012年开始,SOHO中国就开始向着“包租婆”方向转型

“如同所有的反省一样,先看我们所处的大环境,这样才能更清楚我们所处的地位和阶段,避免犯‘井底之蛙’的错误。”潘石屹这样解释转型。

冲击SOHO中国的“大环境”之一,来自互联网。

潘石屹一贯的商业模式,是在一线城市核心地段开发、销售并部分持有商业地产,其中,商铺销售是其回流现金的重要路径。

由于电商的流行,对商铺的冲击巨大,客户越来越不买账,不得不逐渐减少商铺,逐渐成为一家专注于写字楼开发、租赁和经营的公司。

2013年,SOHO分别以31.9亿元和19.22亿元投得上海、北京两宗地块后,潘石屹再未新购重要的地块或项目。

2015年,“双创”火热,潘石屹也重新燃起热情,推出了新一代共享办公产品SOHO 3Q。

SOHO 3Q一度是北京和上海最大的共享办公空间,截至2018年底,SOHO3Q拓展至全国7个城市共31个中心,拥有超过3万个工位。这个新项目也没摆脱被出售的命运,2019年,潘石屹将SOHO3Q的11个项目打包卖给筑梦之星。

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筑梦之星收购的SOHO3Q外滩项目

之后,潘石屹的SOHO中国,基本处于“躺平”状态,不拿地、不开发、也不开展新业务,只以纯粹的收租为生,一年十来亿的租金收入,支撑着这家公司。利润的相当一部分,来自物业资产的增值,最近三年,增值每年都在10亿以上。

2019年,潘石屹这样感慨:在互联网将旧社会秩序打破的同时,正在建立一种新的秩序,一些行业和产品死亡了,而另一些更有生命力的产品诞生了;一些行业死亡了,另一些更有生命力的行业诞生了。

可惜,他再也没有拿出过有生命力的产品。