近十年运势如何

来源：平米房产咨询

作者：功夫财经楼市专家观观

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最近，我看见了禾略研究院发布的2008年初至今的全国各城房价变迁，动态列出了top20的城市。

3分钟的视频，把大城市的楼市沉浮，如过眼云烟一笔带过，看完心中有几分感慨。

有些城市苦苦支撑，排位发生了变化，比如珠海；

有些城市奋斗多年，还是掉出了榜单，比如大连；

有些城市开始崛起，进入了房价前列，比如武汉。

其实，城市的运势和个人命运一样，努不努力是一回事，成不成又是另一回事。

不过我也相信，那些房价起伏，背后一定是有一些底层逻辑的。

所以今天想带大家一起回顾下这段历史，看看能收获些什么。

2008年

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在2008年的时候，各城房价的排位与现在大不相同。

在房价基数比较低的时期，民富实力对房价的影响很大。比如，浙江民富实力强劲，08年杭州、温州房价居然比北京还高，县级的舟山比广州高，现在看来有点匪夷所思。

之后的结局我们也知道了，温州和舟山由于本身实力的不足掉后面去了，不知道当时是否有先知先觉的卖出温州和舟山的房子腾挪到一线去。

这也给当下的我们提个醒，要警惕那些民富实力强劲，但行政能级低的小城市，它们的房价可以很高，但后劲不足，结局可能会很差。

我们再来看一下2008年到2009年的房价变化，详见下图。2008年恰逢全球金融危机，全国房价都在下跌。静淡市的时候，大城市的房价韧性就出来了。北京上海深圳小幅下跌，，只有5%-10%，广州由于本身基数够低，还能逆市上涨。

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值得关注的是，珠海和厦门在2008年遭遇崩盘，厦门下跌27%，珠海接近腰斩，下跌45%。我寻思，珠海和厦门的住房市场较小，容易被投机资金控盘，在危机来临前房价接近北京水平，泡沫严重，真的当危机来临时，会发生踩踏。

那些体量小而房价高的城市，抵御下行风险的能力较弱。

2009年

2009年我们迎来了四万亿，潮水涌向了全国楼市，同时，决策层加大了对购房的信贷支持。房贷款利率打七折，首付降到两成。全国各地迎来了暴涨，其中最猛的要数温州，当年房价接近翻倍，一举超过上海北京成为全国总龙头。

到2010年年初的时候，温州房价竟然是全国第一。我记得当时温州鹿城广场绿城锦玉园开盘价是4万多，很快就涨到了7到10万，当时所有温州炒房客都在大本营炒房。温州楼市就用这样一个大喜开场。

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2010年

四万亿和过松的购房政策导致2009年房价过快增长，2009年末开始，国务院出台“国四条”、“国十条”，从土地、金融、税收等手段控制房价过快上涨，房地产调控政策从刺激转向遏制。

总体房价过快上涨的势头得到暂时抑制，但区域分化明显，有些城市继续在冲刺。

某城在2010年继续暴涨50%，温独秀，说的就是你！

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一个三线地级市房价远超第一大城市和首都，也算是一大奇观了。不过2010年整体全国楼市还是延续了2009年大涨的态势，温州独占鳌头，全国房价TOP20，浙江占7，是名副其实的楼市第一大省。

2011年

2010年出台的严调控开始见效，温州在2011年崩盘，杭州宁波也大跌，三城进入了长达数年的阴跌中。

浙江炒房团转移资金进入本省三线城市中，台州、舟山继续上涨，丽水第一次进入榜单中，且排位居前。城市间房价的板块轮动第一次出现在中国楼市。

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从这一年开始，北京正式超越上海，坐上了老大的位置。

这标志着一个时代的开始：

2011年，是中国经济和楼市的分水岭，从那一年以后，人口红利消失，资源越来越向体制内集聚，国企开始呈现主导地位。

也就是从那个时候开始，行政能级越高，房价越贵，成为一个规律。

2012年

这一年，浙江炒房团显现出强*之末的态势，浙江省各城房价停滞。

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北京开始扩大对上海的优势，在之后的数年里也保持在上海均价的1.2倍左右。我们回顾一下，北京在2008年时房价是上海的3/4，经过五年时间，已经是上海的1.2倍。

其背后的原因，其一，中国是一个行政导向的国家，而且有一个更集中的趋势，高级别城市与低级别城市的差距在扩大。上海虽贵为直辖市，等级却低于首都北京。

其二，北京的产业结构要略优于上海。北京是真正的金融中心，金融从业人数比上海多10万人，互联网产业比上海发达，上海虽然金融和IT两大高薪产业也很强，但传统工业占到了更大的比例。显然，北京对高薪人群的吸引力要稍大一些。

这一年还有一点值得我们注意的，排名末尾的珠海，依然房价只有一万元，比2008年还低了10%。经过一轮全国性牛市后不涨反跌，也是稀奇了。我认为，珠海就像股市里的概念股，体量小，弹性大，上涨需要政策消息的刺激，以前是离澳门近，现在是粤港澳大湾区，房价与基本面是脱离的，对投资买房的人，并不是随时都能介入的城市。

2013年

这一年里，上一轮政策的收紧对经济产生了打击，地产夜壶再次被拿出来。从这一年开始，房地产进入了完完全全的政策市。

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由于刺激力度有限，水只流向了对金融最敏感的北上深，全国其他地方房价停滞，分化行情的典型特征。

这一年，房价四年不涨的大连最后一次出现在榜单中，东北彻底没落。我们购房要跟随新发展的趋势，关注年轻人口的流向。大连的底子是很好的，但从投资买房角度，像郑州、合肥这种后发的城市更值得买。

2014年

这一年是全国调整年，整体小跌，浙江房价延续了前几年的跌势，温州跌幅较大。

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深圳、上海、广州坚挺小涨，三亚隔壁的陵水突然进入榜单。

2015年

这一年是上一轮全国房产大牛市的起点，2014年底至2015年底连续六次下调存贷款利率，2015年330新政降低二套房利率至四成，公积金贷款首套房首付最低至两成。全国各地除了浙江均有所小涨。

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而从这一年的房价变化中，我们可以看出，深圳是全国对金融政策最敏感的城市。2014年年末央行降息降准后，深圳立刻开启了一波主升浪，在2015年涨幅达到惊人的60%，一举超过北京、上海，坐上房价最贵城市的位置。而从这一年开始，深圳的楼市周期开始与北京、上海割裂，独成一派。

2016年

这一年的涨幅传导到对金融敏感度高但不如深圳的城市，深圳已经完成一轮主升浪，房价停滞不前。

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北京、上海、厦门在2016年完成主升浪，上涨50%，二线开始上涨，浙江止跌回涨。

环京的廊坊冲入榜单，武汉、合肥、济南、石家庄等省会城市第一次进入榜单。

从这一年的涨幅我们可以看出，广州虽贵为四大一线城市之一，但在楼市周期上，一直是与南京、苏州等强二线城市重合的，而作为二线城市的厦门，主升浪的周期与北京、上海重合。

2017年

2016年的930新政意在打击核心城市上涨过快的问题，2017年初，京沪楼市见顶，深圳却开启新一轮周期，继续上涨20%。

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这一年的主角是各大二线城市，杭州一扫连跌五年的阴霾，涨价50%，楼市周期与二线重合的广州也迎来了多年来最大涨幅。

这一年，海南楼市尤其值得注意，三亚和陵水飙升70%。

2018年

时间线拉近到去年，海南楼市依然令人瞩目，三亚陵水继续大涨40%，三亚均价逼近上海，陵水超过广州，万宁进入榜单。

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这一年，楼市价格基本稳定，中央强调了房住不炒，一二线价格都没有什么大的变动。

环京的廊坊上一年就经历了暴跌，2018年直接跌出了榜单。这也清楚警示了我们：环一线的城市的炒作不具有可持续性，还是得看自身经济实力。

2019年

按照禾略研究院的数据，深圳2018和2019年完全没调整，继续在上涨。

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截至2019年9月，京沪回暖小涨，二线楼市全部冰冻，行情停滞，海南炒楼退潮，颇有些当年温州的意思。

建议：

最后是总结的九条建议，分享给大家：

1. 民富很强的地方可以中期影响房价，但行政级别和经济体量是房价的长期决定因素，买房要避开那些民富实力强但行政级别低、房价高的城市。

2. 通过房价可以看出，中国的行政力量要强于经济因素，而且是一个更集中的趋势，近年新上榜的都是省会城市。经济强于省会的城市投资价值不如省会，因为级别不够。我们也可以从中发现一些机会，相对较弱的省会城市是有潜力的，石家庄（弱于唐山）、海口（弱于三亚）、南宁（弱于柳州）。

3. 城市体量小的热点城市，投机盘会比较多，房价越容易出现暴涨暴跌现象，在楼市下行周期不能抵御风险，

4. 厦门虽然是二线城市，但楼市周期与一线中的北京上海相近。

5. 广州虽然是一线城市，但它的楼市周期与二线城市重合，与北上深比较分化。而且回顾过去这十几年，广州是唯一一个房价从未下跌的城市，广州的涨幅可能不是最大，但在任何时候买入广州都是正确的选择。

6. 作为全国对金融政策最敏感的城市，深圳在全国性的房产牛市里往往第一个上涨，周期提前于北京上海。

7. 海南楼市是一个独特的存在，弹性极大，牛市暴涨熊市暴跌，做短线的可以多关注一下海南。

8. 环一线投资要谨慎，仅有廊坊短暂登上过榜单，又快速跌出榜单。环深的东莞惠州，环沪的嘉兴从未上榜。

9. 那些没有出现在榜单上的城市，但是能级足够高的城市，才是未来最大暴击可能，比如长沙、成都、郑州、重庆等。