海南的小产权房命运如何

小产权房“全拆除”？ 有人120万房被拆无赔偿，这是发生在身边的一个例子。

朋友（张三）购买了一套小产权房，最终被拆掉没有拿到任何补偿金。20年前，也就是大约1999年的时候，城市化正处于快速发展阶段，商品房市场也初露头角，很多人并不知道城市房子有什么差异，以为只要是光鲜亮丽的房子都可以购买。

创意配图：小产权房

张三在一线城市务工，经过几年打拼，手上攒了一点钱，看到身边人都在买房，他也有了买房打算，当时他有2种选择，一种是购买多层住宅的“独立产权房”，一种是购买“大产权房”，用我们今天的话来说，前者就是商品房住宅（因为每户都有产权证，所以当时叫做独立产权房），后者就是小产权房，属于建立在城市郊区农村宅基地上的房子（只有户主有产权证，购房者没有产证）。

张三并没有看出二者的区别，以为都是房子，距离不远，与其买贵的还不如买套便宜的。花了20万元购买一套（1999年房价很低），到2017年，这里的房价已经翻了6倍，按照市场价计算，他的这套房子价值120万元，迎来了转折点，由于房子不符合城市规划需求，所以被告知要拆迁，这可是大好事儿，张三盼星星盼月亮，谁知道，最后他的房子不给补偿，地方只给了宅基地户主补偿金，竹篮打水一场空。

亢奋的海南：上半年建房下半年扒房

为啥被拆无赔偿？张三被告知，这套房子属于小产权房，交易无效，是建立在违规使用土地基础上的房子，所以别的地方的人不能到这里来购买。

可以看出，小产权房被禁止的根源还在于“土地使用”问题，小产权房的土地使用没有经过合法出让、没有缴纳税费、没有备案审核，所以这样糊里糊涂建设起来的房子自然不被承认，也无法得到法律的保障。谁买到这样的房子，最终可能自吞苦果，居住几十年，一旦遇到拆迁，一分钱都得不到补偿。

小产权房路在何方？未来只有2条出路：要么转正、要么拆除。

在一线城市里，小产权房比例并不低，有的城市小产权房甚至达到60%以上，全拆显然不可行，但不拆又不合理，如何解决？专家2句“透露真相”：只有2种办法，可以有条件地转正；也可以全部拆掉。

西班牙安达卢西亚Nerja的建筑Buildings in Nerja,

小产权房转正有望吗？中央新文件传递信号。

2020年中央发布关于新阶段市场经济的若干问题文件，对今后的永久农田使用保护、农村集体用地如何进行流转、出让使用规范、农村宅基地如何流转确权等做出了统筹安排。特别是对于农村土地今后的使用问题，给出了新思路，也为小产权房问题的解决提供了新可能，具体如下：

加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度。探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，深化农村宅基地改革试点。

上边这段话传递出了2个方面的信息：

1、今后的农村集体用地可以有序转换为城市建设用地，大量的集体用地市场将会被逐渐盘活，同时为周边城市建设用地不足提供了补充，可谓一举两得。要建立同价同权、流转顺畅、收益分享的机制，这将为拥有农地的人提供一份新的收入。

2、在农村要进行土地的“三权分置”探索。所谓的三权分置，是指集体用地的所有权、资格权和土地使用权三者相互独立开来。这是新的提法，在以往土地和房产是紧密绑在一起的，土地的所有权是国家，土地的短暂承包使用权在农村人，而要想房产获得合法性，那必须这块土地使用权获得审批。

一套房子要具有合法性，须同时具备两个条件（获得《土地使用证》和《房屋产权证》），二者缺一不可。虽然在近些年房屋两证合一被转换为《不动产权证》，但实际上不动产证包含了“土地”和“房产”两个方面的证明。在农村房产证到底以何种形式出现，至今没有明确的定论，所以小产权法的合法性也被定位于“灰色地带”，已经建设的只要没有严重影响城市规划，就暂时保留，以待新政。

三权分置，给了小产权房新的解决思路，土地属于A，土地资格权属于B，土地的使用权可以属于C，三者独立开来之后，建在土地之上的房屋是不是使用权也可以独立流转呢？很具有借鉴意义。当然了文中用了“探索”2字，还有很长路要走。